Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Nhà Phố 2026

Một sai lầm phổ biến của nhiều gia chủ khi chuẩn bị xây nhà là lấy diện tích đất nhân với số tầng để ra tổng chi phí. Thực tế, trong ngành kiến trúc, diện tích xây dựng bao gồm rất nhiều hạng mục hao phí nằm ngoài diện tích sàn sử dụng như móng, mái, thông tầng và sân vườn. Tại 3A Design, chúng tôi tin rằng sự minh bạch trong cách tính diện tích là nền tảng để gia chủ kiểm soát tài chính và kiến tạo ngôi nhà mơ ước mà không lo ngại chi phí phát sinh.

Phân Biệt Các Khái Niệm Diện Tích Cơ Bản

Trước khi đi vào công thức, chủ đầu tư cần làm rõ hai khái niệm thường gây nhầm lẫn:

1. Diện Tích Sàn Sử Dụng Là Gì?

Là phần diện tích nằm bên trong tường bao của các tầng (bao gồm cả hành lang, ban công, lô gia, thông tầng…). Ví dụ: Một sàn 5m x 15m thì diện tích sàn là 75m².

Diện tích sử dụng sàn.
Diện tích sử dụng sàn.

2. Diện Tích Xây Dựng (Dtxd) Là Gì?

Là tổng diện tích sàn sử dụng cộng với các phần diện tích có hao phí vật tư và nhân công nhưng không nằm trong diện tích ở (như móng, mái, sân, hầm…). Đây là con số thực tế dùng để nhân với đơn giá thi công.

Kiến Trúc Mặt Tiền nhà phố Sinh House

Công Thức Tổng Quát Và Hệ Số Quy Đổi Năm 2026

Công thức tính diện tích xây dựng tiêu chuẩn:

DTXD = Tổng diện tích các sàn + Diện tích móng + Diện tích mái + Diện tích sân/hầm (nếu có)

Mỗi hạng mục được tính theo hệ số quy đổi dựa trên khối lượng thi công thực tế như sau:

1. Phần Móng (Gia Cố Nền Tảng)

  • Móng đơn: Tính 20% – 30% diện tích.
  • Móng cọc: Tính 30% – 50% diện tích (tùy quy mô và điều kiện đất).
  • Móng băng: Tính 50% – 60% diện tích.
  • Móng bè: Tính 100% diện tích.

2. Phần Tầng Hầm (Tính Riêng Với Móng)

  • Độ sâu < 1.3m: Tính 150% diện tích.
  • Độ sâu 1.3m – 1.7m: Tính 170% diện tích.
  • Độ sâu 1.7m – 2.0m: Tính 200% diện tích.
  • Độ sâu > 2.0m: Tính 250% diện tích.

3. Phần Thân Nhà (Các Tầng)

  • Diện tích có mái che: Tính 100% diện tích (bao gồm tầng trệt, các lầu, tum thang).
  • Phần thông tầng (Giếng trời):
    • Diện tích < 8m2: Tính 100% diện tích (như sàn bình thường).
    • Diện tích > 8m2: Tính 50% diện tích.
  • Ban công:
    • Có mái che, xây tường bao quanh: Tính 100%.
    • Không mái che hoặc chỉ có lan can: Tính 50% – 70%.

4. Phần Sân Vườn

  • Dưới 20m2 (có móng, tường rào, lát gạch): Tính 100%.
  • Từ 20m2 – 40m2: Tính 70%.
  • Trên 40m2: Tính 50%.

5. Phần Mái (Hoàn Thiện Công Trình)

  • Mái Tôn: Tính 30% diện tích (tính theo mặt nghiêng).
  • Mái Bê tông cốt thép (BTCT): Tính 50% diện tích.
  • Mái ngói hệ vì kèo sắt: Tính 70% diện tích.
  • Mái BTCT dán ngói: Tính 100% diện tích.

Ví Dụ Minh Họa Cách Tính Thực Tế

Giả sử bạn cần xây nhà phố mặt tiền 5m x 20m, quy mô 1 trệt, 2 lầu, mái BTCT, sử dụng móng băng.

  • Diện tích sàn: 100m².
  • Phần móng băng: 100m2 x 60% = 60m2.
  • Tầng trệt: 100m2 x 100% = 100m2.
  • Lầu 1: 100m2 x 100% = 100m2.
  • Lầu 2: 100m2 x 100% = 100m2.
  • Mái BTCT: 100m2 x 50% = 50m2.

=> Tổng diện tích xây dựng = 60 + 100 + 100 + 100 + 50 = 410m².

Nếu đơn giá xây nhà trọn gói 2026 là 6.500.000 VNĐ/m², thì tổng chi phí ước tính là: 410m2 x 6.500.000 = 2.665.000.000 VNĐ.

Tại Sao Chủ Đầu Tư Nên Quan Tâm Đến Dự Toán Chi Tiết Hơn Đơn Giá M²?

Nhiều đơn vị chào thầu với mức giá m² rất thấp để thu hút khách hàng, nhưng sau đó phát sinh chi phí ở các phần như: gia cố móng, seno trang trí, hay các khu vực sân thượng.

Lời khuyên từ 3A Design:

  • Đừng chỉ nhìn vào con số /m2: Hãy xem xét tổng giá trị hợp đồng và bảng chiết tính vật tư đi kèm.
  • Dự toán chi tiết: Một bản báo giá chuẩn xác phải liệt kê rõ nhãn hiệu vật tư, quy cách thi công và cam kết không phát sinh.
  • Yếu tố thang máy: Nếu nhà có thang máy, diện tích hố pit và kết cấu vách thang máy sẽ được tính toán riêng biệt để đảm bảo an toàn kỹ thuật.
Mẫu nhà phố đẹp 2026, thiết kế 3 tầng hiện đại, hình khối lệch, có ban công kính và đèn LED, cổng sắt ngang màu xám, nhà có cây xanh.
Mẫu nhà phố 3 tầng tiện nghi với thiết kế hình khối độc đáo, tối ưu công năng sử dụng.

Cập Nhật Quy Định Xây Dựng 2026

Năm 2026, các quy định về mật độ xây dựng, độ vươn ban công và chiều cao tầng tại khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận có thể có những điều chỉnh mới về lộ giới và khoảng lùi. Việc nắm rõ các thông số này trên giấy phép xây dựng là điều kiện tiên quyết để tính toán diện tích xây dựng chính xác ngay từ đầu.

3A Design – Đồng Hành Cùng Tổ Ấm Của Bạn

Chúng tôi hỗ trợ chủ đầu tư lập báo giá khái toán miễn phí dựa trên nhu cầu thực tế. Chỉ cần cung cấp diện tích đất và quy mô mong muốn, đội ngũ kỹ sư của 3A Design sẽ gửi lại file dự toán chi tiết giúp bạn chủ động nguồn vốn.

Bạn muốn nhận bảng tính diện tích xây dựng chính xác cho ngôi nhà của mình? Hãy liên hệ ngay với 3A Design để được kiến trúc sư tư vấn trực tiếp!