EnglishTrong quá trình làm việc với các đơn vị nhà thầu, gia chủ thường bị choáng ngợp bởi hàng loạt thuật ngữ chuyên môn. Hai khái niệm gây nhầm lẫn nhiều nhất chính là “Diện tích sàn” và “Diện tích xây dựng”. Việc hiểu sai bản chất hai con số này không chỉ dẫn đến dự toán kinh phí sai lệch mà còn gây rắc rối trong thủ tục cấp phép xây dựng. 3A Design sẽ giúp bạn bóc tách chi tiết sự khác biệt này ngay dưới đây.
Giải Mã Khái Niệm: Diện Tích Sàn & Diện Tích Xây Dựng
Để phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng, trước hết chúng ta cần đi từ định nghĩa chuẩn xác nhất trong ngành kiến trúc:
1. Diện Tích Xây Dựng Là Gì?
Đây là diện tích được đo từ mép ngoài tường bao bên này đến mép ngoài tường bao bên kia của công trình trên khu đất. Diện tích xây dựng được dùng để tính toán mật độ xây dựng và là căn cứ để cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng. Nó bao gồm:
- Diện tích tim tường.
- Diện tích thông thủy các phòng.
- Diện tích phụ trợ (cầu thang, hộp kỹ thuật, cột…).
2. Diện Tích Sàn Là Gì?
Diện tích sàn là chỉ số thể hiện tổng diện tích bề mặt phẳng của một tầng (bao gồm tường bao, ban công, lô gia, giếng thang…). Tổng diện tích sàn của ngôi nhà chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng (bao gồm cả hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng mái).
- Mục đích: Dùng để đánh giá không gian sử dụng thực tế và là cơ sở để tính toán đơn giá xây dựng theo m2.
Bảng So Sánh: Phân Biệt Diện Tích Sàn Và Diện Tích Xây Dựng
| Đặc điểm | Diện tích xây dựng | Diện tích sàn |
| Phạm vi đo | Tính từ mép ngoài tường bao quanh công trình. | Tính diện tích bên trong từng tầng. |
| Mục đích chính | Dùng để xin phép xây dựng, quản lý mật độ. | Dùng để báo giá thi công, tính toán công năng. |
| Thành phần bao gồm | Bao gồm cả diện tích chiếm đất của các cấu trúc phụ. | Bao gồm diện tích sử dụng, hành lang, ban công của tầng đó. |
| Giá trị con số | Thường nhỏ hơn hoặc bằng diện tích đất. | Thường lớn hơn diện tích xây dựng (do cộng dồn các tầng). |
Công Thức Tính & Hệ Số Hao Phí Tại 3A Design
Việc phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng trở nên cực kỳ quan trọng khi áp dụng vào công thức tính chi phí:
1. Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Tổng Thể
Nhà thầu thường quy đổi các hạng mục phụ trợ thành diện tích xây dựng bằng các hệ số hao phí:
- Phần móng: Tính từ 50% – 75% diện tích sàn tùy loại (móng băng, móng cọc).
- Phần hầm: Tính từ 150% – 250% diện tích tùy độ sâu.
- Phần mái: * Mái tôn: 30% – 50%.
- Mái BTCT: 50%.
- Mái ngói dán bê tông: 100% – 150%.
- Sân thượng/Ban công: Có mái che tính 75%, không mái che tính 50%.
2. Cách Tính Diện Tích Sàn
Diện tích sàn tầng n = Diện tích sàn xây dựng tầng n (tính cả tường bao, ban công, giếng trời…).
- Lưu ý: Các khu vực như giếng trời nếu diện tích > 8m2 thường được trừ 50% diện tích hao phí thi công.
Quy Định Pháp Lý Về Diện Tích Gia Chủ Cần Nắm
Để ngôi nhà được khởi công suôn sẻ, gia chủ cần lưu tâm các quy định về kích thước lô đất tối thiểu để được cấp phép (theo QĐ 04/2008 BXD):
- Lộ giới đường phố ≥ 20m: Diện tích lô đất tối thiểu là 45m2, bề rộng và chiều sâu ≥ 5m.
- Lộ giới đường phố < 20m: Diện tích lô đất tối thiểu là 36m2, bề rộng và chiều sâu ≥ 4m.
- Diện tích ở: Phải tính toán dựa trên kích thước thông thủy (loại bỏ độ dày tường, cột) để đảm bảo chất lượng sống.
Lưu Ý Quan Trọng Khi Lập Báo Giá Xây Dựng
Khi nhận bảng báo giá, gia chủ đừng chỉ nhìn vào con số tổng. Hãy yêu cầu đơn vị thi công giải thích rõ:
- Đơn giá đang tính trên diện tích sàn hay tổng diện tích xây dựng (đã bao gồm hệ số móng mái)?
- Các phần như ban công, sân thượng được quy đổi hệ số bao nhiêu?
- Diện tích cầu thang và hố thang máy đã được tính đủ chưa?
3A Design – Minh Bạch Và Tận Tâm
Tại 3A Design, chúng tôi luôn cung cấp bảng bóc tách khối lượng (BOQ) chi tiết. Việc giúp khách hàng phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng một cách rõ ràng là bước đầu tiên để xây dựng niềm tin và đảm bảo không có chi phí ẩn phát sinh.
Bạn đang băn khoăn về cách tính diện tích cho căn nhà của mình? Hãy để đội ngũ kỹ sư 3A Design hỗ trợ bạn khảo sát và lập dự toán chính xác nhất!